Begriffe aus der Wertermittlung

Quelle: Klaus Gablenz "Rechte und Belastungen in der Grundstücksbewertung",
Werner Verlag GmbH & Co.KG, Düsseldorf

Man unterscheidet u.a. 

1. den gemeinen Wert
2. den Verkehrswert
3. den Sachwert
4. den Wiederbeschaffungswert
5. den Zeitwert
6. den Liquidationswert
7. den Höchstwert
8. den Geschäftswert
9. den Barwert
10. den Buchwert
11. den Ausgangswert
12. den Ertragswert
13. den Feuerversicherungswert
14. den Gesamtwert
15. den Mindestwert
16. den Steuerbilanzwert
17. den Teilwert
18. den Handelsbilanzwert
19. den Beleihungswert 

zu 1. Der gemeine Wert
Der gemeine Wert ist der Betrag, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der konkreten Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes zu erzielen ist. Hierbei sind alle preisbeeinflussenden Einflüsse zu beachten; ungewöhnliche oder persönliche Einflüsse sollten jedoch nicht in Betracht gezogen werden. Somit entspricht der Begriff "gemeiner Wert³ dem heute gebräuchlichen Namen "Verkehrswert³.

zu 2. Der Verkehrswert
Der Verkehrswert ist der Betrag, der beim Verkauf des Grundstückes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Einflussnahme von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen zu erzielen ist.

zu 3. Der Sachwert
Der Sachwert ist der Wert, der sich, begründet auf den Sachkosten eines Wirtschaftsgutes, aus den Wiederbeschaffungskosten zum Zeitpunkt des Stichtages abzüglich entsprechender Abschläge für Alter und Abnutzung und weiteren Kosten wie dem Grund und Boden ergibt. Der Sachwert wird errechnet aus dem sog. Sachwertverfahren. Mit dem Sachwert identisch sind die Begriffe Substanzwert, Vermögenswert, Versicherungswert, Realwert, Reproduktionswert.

zu 4. Der Wiederbeschaffungswert
Der Wiederbeschaffungswert ist der Wert, der für die Wiederbeschaffung eines Wirtschaftsgutes zu einem bestimmten Zeitpunkt in dem an diesem Zeitpunkt vorliegenden Zustand des Gutes aufzuwenden wäre. Dieser Wert wird auch bezeichnet mit Reproduktionswert (siehe Sachwert). Würde das Wirtschaftsgut durch ein gleiches, aber neuwertiges Gut ersetzt werden, spräche man vom Neuwert.

zu 5. Der Zeitwert
Der Zeitwert ist der Wert, den ein Wirtschaftsgut zu einem bestimmten Zeitpunkt hat; hierbei kann es sich um den Verkehrswert, den gemeinen Wert oder andere stichtagsbezogene Werte handeln.

zu 6. Der Liquidationswert
Der Liquidationswert ist der Wert, der bei der Abwicklung oder Auflösung eines Unternehmens noch erzielt wird. Bei einem Grundstück kann der Liquidationswert mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden.

zu 7. Der Höchstwert
Der Höchstwert ist der Wert, der in Handels- und Steuerbilanzen für bestimmte Wirtschaftsgüter im Normalfall angesetzt werden dürfte. Hierbei bilden nach dem Einkommenssteuergesetz (EStG) die Abnutzungs- bzw. Herstellungskosten für abnutzbare Wirtschaftsgüter den Höchstwert.

zu 8. Der Geschäftswert
Der Geschäftswert ist der Wert, der abzüglich des sogenannten Substanzwertes, bei einem Unternehmen noch übrigbleibt und von einem zukünftigen Erwerber bezahlt werden würde (der sog. Mehrwert). Hierbei unterschiedet man nach Cors den originären Geschäftswert (einem vom Unternehmen selbst geschaffenen Geschäftswert) und dem derivativen Geschäftswert (vom Unternehmen entgeltlich erworbenen Geschäftswert).

zu 9. Der Barwert
Der Barwert ist der Wert, den ein Anspruch eines Berechtigten, z.B. eine Leib- oder Zeitrente, für diesen zu einem bestimmten Zeitpunkt hat. Hierzu zählen auch Schulden oder Lasten.

zu 10. Der Buchwert
Der Buchwert ist der Wert, mit dem Wirtschaftsgüter in der Handels- oder Steuerbilanz auf der Aktiv- oder Passivseite ausgewiesen wird.

zu 11. Der Ausgangswert
Der Ausgangswert ist der Wert, der sich bei der steuerlichen Bewertung bei der des Einheitswertes eines Grundstückes aus dem Sachwertverfahren unter Verwendung der gesetzlich vorgeschriebenen Berechnungen aus dem Bewertungsgesetz ergibt.

zu 12. Der Ertragswert
Der Ertragswert ist der Wert, der sich bei der Kapitalisierung der Reinertragsmiete eines Wirtschaftsgutes unter Abzug der Bodenwertverzinsung und unter Addition des Bodenwertes (Ertragswertverfahren) ergibt.

zu 13. Der Feuerversicherungswert
Der Feuerversicherungswert ist der Wert des versicherten Interesses des Eigentümers. Dieser entspricht im Normalfall dem gemeinen Wert der versicherten Sache.

zu 14. Der Gesamtwert
Der Gesamtwert ist der Wert, der sich aus mehreren Einzelwirtschaftsgütern zusammensetzt. Nach dem Bewertungsgesetz müssen bei der Ermittlung des Gesamtwertes die einzelnen Wirtschaftsgüter weder bei der Ermittlung besonders berücksichtigt noch gesondert ausgeführt werden (§ 3 BewG, wirtschaftliche Einheit).

zu 15. Der Mindestwert
Der Mindestwert ist der Wert, der bei der bisher gängigen Einheitsbewertung nach den gesetzlichen Vorschriften angewandt werden musste. Dies musste nicht der ermittelte Wert sein; der Mindestwert konnte durchaus darunter liegen.

zu 16. Der Steuerbilanzwert
Der Steuerbilanzwert ist der Wert des aus den Vorschriften des Bilanzsteuerrechtes ermittelten und in der Steuerbilanz ausgewiesenen Wertes eines Wirtschaftsgutes. Man nennt ihn auch den Buchwert oder Teilwert.

zu 17. Der Teilwert
Der Teilwert ist der Wert, den ein Käufer eines umfassenden, ganzen Wirtschaftsbetriebes für das einzelne zu betrachtende Einzelwirtschaftsgut in dem gesamten Wirtschaftsbetrieb in seinem Bestand und seinem Betrieb vom Erwerber nicht verändert wird.

zu 18. Der Handelsbilanzwert
Der Handelsbilanzwert ist der Wert, der für ein Wirtschaftsgut in der Handelsbilanz ausgewiesen ist. Die Bewertung eines solchen Wertes richtet sich nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den Bilanzrichtliniengesetzes.

zu 19. Der Beleihungswert
Der Begriff Beleihungswert ist gesetzlich nicht definiert. Im Allgemeinen orientieren sich Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen an den angenommenen Werten der zu belasteten Grundstücke. Auf weitere Ausführungen sei auf das Hypothekenbankgesetz (HBG) verwiesen. Die Ermittlung von Beleihungswerten erfolgt auf der Grundlage von Beleihungsgrundsätzen bzw. Anweisungen, die entweder vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen genehmigt oder von den Ministerien der Bundesländer als Beleihungsgrundsätze erlassen werden (bei Sparkassen). Auch weitere betriebsinterne Verfahrensanordnungen der einzelnen Banken und Versicherungen seien erwähnt.

Begriffe für die Ermittlung von Massen und Flächen

• Umbauter Raum (DIN 277/1950)
  voll anzurechnen der umbaute Raum, der umschlossen wird seitlich: von den Außenflächen der Umfassungen unten: bei unterkellerten Gebäuden die Oberfläche der untersten Geschossfußböden bei nicht unterkellerten Gebäuden von der Oberfläche des Geländes oben: bei nicht ausgebautem Dachgeschoss von der Oberfläche der Fußböden über dem letzten Geschoss bei ausgebautem Dachgeschoss bzw. den ausgebauten Teilen von den Außenflächen der umschließenden Decken, Wände und Dächer mit 1/3 anzurechnen der umbaute Raum des nicht ausgebauten Dachgeschosses

• Bruttorauminhalt (DIN 277/1973, 87)
  Der Bruttorauminhalt ist der Rauminhalt des Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungen des Bauwerkes umschlossen wird.
  Der Bruttorauminhalt ist in folgende Bereiche zu trennen:
   - Bereich a: überdeckt und allseitig umschlossen
   - Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
   - Bereich c: nicht überdeckt, jedoch umschlossen
  Wohnfläche:
  Die Grundflächen der Wohnräume sind aus den Fertigmaßen (lichte Maße zwischen den Wänden) zu ermitteln. Bei der Ermittlung der Wohnfläche aus den Zeichnungen sind bei verputzten Räumen 3 % für den Innenputz abzuziehen. Alle Flächen bis zu einer lichten Höhe von 2 m werden voll angerechnet. Flächen unter 1 m lichter Höhe werden nicht angerechnet. Zu 50 % werden angerechnet die Grundflächen von Loggien, Balkonen und gedeckten Freisitzen, nicht angesetzt werden nicht überdeckte Terrassenflächen und Freisitze.
  Bruttogeschoss- fläche (BGF):
  Summe der Grundflächen aller nutzbaren Grundrissebenen eines Bauwerkes (auch KG's/UG's).
  Konstruktions- Grundfläche (KGF):
  Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerkes, z.B. Wände, Stützen, Pfeiler, Kaminen usw.
  Nettogrundfläche (NGF):
  Summe der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Die Nettogrundfläche gliedert sich in:
  - Nutzfläche
  - Funktionsfläche
  - Verkehrsfläche
  Nutzfläche (NF):
  Die Nutzfläche ist derjenige Teil der Nettogrundfläche, der der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dient. Die Nutzfläche gliedert sich in:
  - Hauptnutzfläche (HNF)
  - Nebennutzfläche (NNF)
  Funktionsfläche (FF):
  Die Funktionsfläche ist derjenige Teil der Nettogrundfläche, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient. Verkehrsfläche (VF):
  Die Verkehrsfläche ist derjenige Teil der Nettogrundfläche, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerkes dient.

Maß der baulichen Nutzung - gemäß BauNVO

Geschossflächen- zahl (GFZ):
Verhältnis zwischen Bruttogrundfläche und Grundstücksgröße (bezogen auf alle Vollgeschosse ohne KG/UG)

Grundflächen- zahl (GRZ):
Verhältnis zwischen bebauter Grundfläche und Grundstücksgröße Baumassenzahl

(BMZ):
Verhältnis zwischen Bruttorauminhalt und Grundstücksgröße

Art und Maß der baulichen Nutzung - gemäß BauNVO